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关于物业管理的六大网络谣言

2019-04-04 作者:狗亚体育ios官方下载房产网|狗亚体育ios官方下载买房网 来源:狗亚体育ios官方下载买房网 点击 评论
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近几年来,微信朋友圈经常会看到好多关于物业管理方面的文章,但是业内人士发现,好多内容根本不是事实,有的违反相关法律法规,有的夸大其词与事实不相符合。这些内容往往造成了好多业主的误解,也极容易引发业主与物业之间矛盾,造成了小区的不和谐。最近小编请专业人士整理了近年来发生在微信朋友圈中关于物业管理的六大谣言,供大家分享

谣言1:“所有车位都属于全体业主。”

《物权法》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《物权法》实施后,车位、车库如果开发建设单位赠送全体业主,应在“商品房买卖合同”或其他协议中与购房人约定,那产权就属于全体业主,若未约定的,一般情况下均属于开发建设单位所有,事实上开发建设单位不大可能与业主约定将车库赠送全体业主。另外网上流传一种说法,如果地下车库建筑面积已经分摊至业主房屋建筑面积的,则属于业主共有。事实上,我市地下车库均有单独建筑面积,未分摊至业主房屋建筑面积,不存在网上流传的这种属于全体业主共有的情况。

人防车位既不属于业主所有也不属于开发建设单位所有,在2013年5月1日“新省条例”实施前按照《人防法》“谁投资谁受益谁管理”的原则,开发建设单位往往也是将人防车位一次性出租使用权。“新省条例”出台后,规定开发建设单位不得将人防车位出售、附赠,业主应有偿使用,出租年限不得超过3年。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,车位才属于全体业主共有。

谣言2:“业主可免费使用属于全体业主的车位,物业企业无权收费。”

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,物业企业可以根据合同的约定收取汽车停放费,或者根据业主大会、业主大会授权的业主委员会决定业主是否需要交纳汽车停放费。所得收益物业企业应单独列账,百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用来补贴物业服务费。有约定的,按照物业服务合同约定使用。

事实上,属于全体业主的东西,不等于可以免费使用。对车辆不实施管理,将会赞成小区停车无序,影响小区整体环境,而实施管理需要一定的成本,包括物力和人力成本。业主共有的道路、场地,维修责任也是全体业主。车辆停放占用了属于全体业主共有的资源,理应对未有车辆的业主进行一定的补偿,同时维护车辆停放秩序和对道路的养护和修补需要一定的成本,所以全体业主的东西不等于可以免费使用,但是收取的收益部分(扣除成本)应属于全体业主。

谣言3:“物业公司侵占小区广告收入等经营性收益,业主可以几年不交物业费了。”

利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的,如广告、出租经营性物业用房等,所得收益归全体业主所有,其中30%用于补贴物业服务费,70%纳入专项维修资金,但物业服务合同另有约定的除外。物业企业应当按照合同约定定期将经营设施收益收支情况如实公示,一般为6个月公示。未成立业主委员会前,经营设施收益由物业服务企业代为管理,单独列账,物业服务企业只能拿30%部分。业主委员会成立后,根据业主(代表)大会意见,业主委员会与物业服务企业约定经营设施收益的管理、使用具体办法。

其实这个谣言有点夸大其词,小区经营性收入关键是规范使用,收入可按约定分配使用。

谣言4:“物业公司必须公布物业费收支情况。”

物业服务收费采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制收费方式的,物业企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况,并接受业主委员会的核查,还可以按约定对收支情况进行年度审计。物业企业只拿酬金部分(一般为成本的10%),赚了亏了都是业主的事,未使用完的收入转入下一年度使用,如果费用不够则由业主补足,管理风险完全由业主大会或业主大会授权的业主委员会承担。

实行包干制的,管理风险由物业企业承担,赚了亏了都是物业企业自身的事情,与业主无关。是否需要公布物业服务企业收支情况,由双方合同约定。如果合同未约定定期公布,则企业不需要公布物业费收支情况。事实上,实行包干制收费模式(除调整物业费外),我们要注重的是物业服务标准、服务质量是否达标,追究物业费收支情况无多大意义。我们平时买东西,一般也只看售价,具体它的售价组成我们一般不去了解是同一道理。

酬金制一般适用于业主委员会自治意识较强,能力较强的项目和单一产权项目,我市仅有个别小区实施酬金制管理模式,大部分小区均实施包干制收费模式。

谣言5:“房屋有质量问题,物业公司不维修,我不交物业费。”

根据《江苏省物业管理条例》规定:在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。因此,如果在房屋质保期内发现质量问题,维修责任是开发建设单位,业主应当直接联系开发建设单位协商处理,也可以向物业企业报修,由物业企业协助业主联系开发建设单位处理。保修期内的维修责任不是物业企业,过了保修期,属于共有部分的维修,合同未约定的可以动用维修资金来实施维修,业主不能以此作为拒交物业费的理由。

谣言6:“业主不入住,可不交物业费。”

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。房屋交付后,业主是否入住不影响物业服务企业提供物业服务,物业服务企业事实上已经为该房屋提供了公共性的物业服务,如共用设施设备的日常维修养护、公共场所的清洁卫生、值班巡逻等工作,业主应当按合同约定交纳物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持