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13%的房产投资回报率哪里找?不转变投资思路,也是睁眼瞎!

2019-06-27 作者:狗亚体育ios官方下载房产网|狗亚体育ios官方下载买房网 来源:刘磊房产评论 点击 评论

房产到底还能不能投资?在国内房地产市场降温,房住不炒深入人心之后,很多投资者都会纠结于这样的问题。加之前段时间官方人士表示,杠杆不能再加,更是让投资者信心跌落,很多人觉得房地产投资走到了头。实际上,这并非是在否定房产投资,而是对过去那种以买卖差价作为投资策略的房产投资的否定;按照之前的投资策略,真正意义上的财富仅仅在卖出房子后才能体现,卖出房子之前,纯粹是不断付出贷款利息。


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而且即便卖出,也难以形成持续的投资,因为你的房子涨价了,市场上的房子都涨价了。当房子已经成为货币现象时,换来换去,除了支出交易税费,以小换大,以旧换新,可能会增加更多的负债。


因此在新形势下,必须转变投资理念,从重视房产规模,转向重视房产能为我们带来多少收入;从单纯的看价格涨跌,转向综合考虑持房成本、租金回报、贷款成本等因素。投资者应该从根本上认识到,单纯的房屋买卖并不是财富积累的途径,最终不过是击鼓传花、零和游戏,不能持久、安全、稳定的让自己的财富增长。那投资者应该怎么做呢?不妨从最近的两个案例说起。


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案例一,中国籍的投资者,在澳大利亚黄金海岸购买了商业地产,108万澳币,首付35%的贷款,贷款利率4.05%。由于配置合理,它可以实现8.5%的净回报率。简单算一下投资产出比:108万,首付35%约38万,贷款65%约70万,年租金收入9.18万,抵扣贷款后还可以有5万左右的净收入。由于首付仅仅38万,5万/38万,现金投入产出回报率达到惊人的13%。


案例二,据媒体报道,一位做民宿的菲律宾房东Robby,最近在小圈子里面火了。目前,他在马尼拉的核心区布局了18套物业。不求卖出套现,不是做民宿,就是做包租。终究实现了用杠杆买房,用租金养贷,自己躺着数钱的生活。虽然说这其中有对赌国运的成分,但不得不佩服的是,在别人忙不迭地买进卖出的时候Robby则是巧妙布局了自己的财富。有人可能会说,你说的都是国外的例子,并不代表说就适合任何一个市场。 其实这两个案例比较典型,更能凸显现金流的重要性。不管国内还是国外,我们遵循的标准和原则都是一样的:


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第一,选择抵押物要选择被银行认可,银行给提供贷款。


第二,要考虑投资者的收益率,租金回报率要高于银行贷款利息,这样的话才能产生正向收入。


第三,一定要选择融资,巧用杠杆。杠杆既可以扩大负债,也可以扩大收益,用好了,事半功倍的效果。


综上所述, 房价长期看涨也好,平盘也罢,做为最大的负债载体,房子能否带来平衡负债的,甚至是正向的现金流,将成为未来投资房地产的重要考量要素。具体而言,房产投资更加精细化和科学化。精细化,就要求投资者看准市场,甄别项目,不能再像过去一窝蜂式的去抢房子;在甄别项目时要考虑稀缺,这样才能带来价格的优势。科学化,就是要转变之前的投资观念,转变单纯通过房价研判楼市的简单投资思路,不仅仅要考虑杠杆,还要考虑负债,不仅仅考虑当下的现金流,还要去研判未来的潜力。诚然,市场开始变化,投资者要想立于不败之地,也必须随之而变,用更为先进的投资理念去应对这一切。

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