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棚改未退,旧改已来,对楼市影响有多大?

2019-06-24 作者:狗亚体育ios官方下载房产网|狗亚体育ios官方下载买房网 来源:国民经略 点击 评论

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棚改未退,旧改已来。


近日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出:老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。


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论定位,旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群,涉及上亿城镇居民;论投资体量,专家估计可能高达4万亿。


旧改,会不会下一个棚改?对房地产到底有多大影响?


01


先说结论,旧改暂时还不会成为另一个棚改。


棚改属于典型的大拆大建,旧改现阶段只是小修小补。


按照相关文件:


重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。


可见,老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象,最多加上加装电梯、配建停车场,最终带动养老医疗等发展,无论是规模体量还是投资能量,都无法与棚改相匹敌。


在很多城市,旧改的另一个称呼是“城市更新”:微改造为主,大拆大建为辅。


退一步讲,旧改即便涉及老旧小区的整体拆迁改造,也不会与棚改等量齐观。


棚改背后是政策逻辑和民生逻辑,存在财政和信贷资金的广泛背书。而旧改则要服从于市场化的商业逻辑,财政补贴可有可无,一旦无利可图,不会有开发商选择大拆大建式改造。


要知道,老旧小区往往都位于老城区,而老城区多半寸土寸金,改造成本极其高昂。一些密度较高的高层老破小,容积率本来就高,补偿资金体量庞大,商业效益难以高估。


在城市更新的逻辑下,利用小修小补提升其外在形象和居住质量,倒还问题不大, 想要原地拆除再起高楼,并非想象的那么容易。


02


棚改与旧改,有着完全不同的逻辑。


棚改最早出现于2005年,起初作为民生工程而存在。直到2015年,在新一轮大宽松之下,才顺势成为三四线城市去库存的工具,进而推动了三四线城市的房价上涨。


这背后最大的转这点,就在于PSL(抵押补充贷款)的出现。


要知道,任何大拆大建都需要资金作为支撑,棚改也不例外。棚改最初的资金来源是财政,但财政资金相当有限,不仅棚改难以快速推进,而且对拆迁户多是实物安置,拆一补一为常态,对楼市影响相当有限。


直到有了央行PSL贷款之后,棚改专项贷款横空出世,棚改获得了定向放水的支持,从此大步快上,一发不可收拾。


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熟悉货币金融学的人都知道,央行提供的是基础货币,具有扩张效应。这是对三四线城市的定向放水,正是因为有了定向放水,才会有棚改货币化的大扩张,进而有三四线的楼市强劲反弹。


数据显示,从2015年到2018年,我国棚改总规模超过1800万套,货币化补贴一度上升到60%左右,而这恰恰与三四线城市楼市发展路径一致。


与此相比,旧改的金融上尚未得到如此之多的支持。


目前,旧改主要是由财政资金和居民共同埋单,政府会对加装电梯等给予一定金额补贴,比例有限;至于整体拆除更新改造,则主要由开发商负责,政府不会过度参与。


虽然相关方面提出“加大金融对老旧小区改造的支持”,但若无央妈的参与,效果将会极其有限。


换言之,棚改能成为楼市发动机,根本原因不是大拆大建,而是有定向放水的强力支持。


旧改如果没有央妈的底部背书,就会失去杠杠放大效应,不会产生如同棚改一般的巨大能量。


03


棚改虽未消退,但已开始慢慢熄火了。


数据显示,2019年棚改计划相比2018年直接腰斩,而央行的PSL贷款连续两月零投放,今年前五月央行累计发放PSL(抵押补充贷款)1530亿,相比上年同期骤降65%。


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受此影响,三四线城市无论是住宅销售还是土地拍卖,都出现明显下滑。


据克而瑞数据,今年前5个月,三四线城市新增土储建面占比同比下滑近10个百分点,而5月单月25个三四线城市成交量同比下降43%。


影响,可谓立竿见影。


旧改的到来,暂时还不会扭转这一局面。


对于三四线城市来说,棚改大跃进之下,城市老旧小区基本改造完成,旧改无论是规模还是潜力都相当有限。


一二线城市的老旧小区,区位较好,改造潜力相对较大,将会成为旧改扩张的主要区域所在。


但由于改造成本和利益复杂等因素的存在,这些区域以城市更新尤其是微改造为主,大拆大建的比例不会太大。


04


老旧小区的衰败,正在成为一个社会问题。


最近,“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走,建筑质量、楼盘老化乃至城市中心的变迁,都将老城区置于相当尴尬的位置,不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。(参阅《再说一次,这几类房子千万不要碰》)


旧改的到来,有助于改变这一格局。


无论是改造水电煤气,还是加装电梯停车场,都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量,自然会带动“老破小”估值的提升。


显然,具有交通、医疗乃至学位优势的老破小,在旧改的加持之下,其价格将会更为坚挺。但没有这些综合优势的老破小,有了旧改的加持,也会减缓其衰败的过程。


减缓衰败,并不等于可以成为新的楼市发动机。


一方面,旧改无论是小修小补还是大拆大建,都难以制造大量的新增需求。小修小补,只会改变个别区域的房产估值,不改变房地产市场的存量;大拆大建,没有货币补贴的刺激,没有拆迁户带资入场,也很难搅热楼市。


另一方面,旧改服从的是市场化的商业逻辑。如果财政补贴有限,而且无利可图,大拆大建就很难推进。即便有利可图,但如果利益主体复杂交错,矛盾也会滋生。城中村改造尚且多年推进不下去,遑论老旧小区的整体改造?


目前来看,老旧小区改造,目前走的还是民生工程的路线,意在稳定投资和提振消费,而非刺激房价。


可以预料,只要没有大范围的大拆大建,没有来自央妈的定向放水,旧改对房地产市场的影响就不必高估。


反之亦然。

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