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深思——楼市白银时代,中国父母的无奈!

2019-06-24 作者:狗亚体育ios官方下载房产网|狗亚体育ios官方下载买房网 来源:中国管科院德育中心 点击 评论

中国大概分两种人:想做中产而不得的预备役,以及坐稳了中产的准富豪。


无论是哪个阶层,在中国父母的传统观念里,都会有一种执念:


再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育。


学区房,无疑是帮助孩子助跑最佳的利器。


正是在这种强大的畸形需求推动下,一房难求,天价盘频出,虚假宣传销售,一度让学区房变了味。


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面对愈演愈烈的学区房乱象,帝都北京率先出击。


如今,东海之滨的山东济南,也坐不住了。


近日,济南官方宣布:房产中介,在商品房销售中,禁止鼓吹学区房。


1、济南为何突然出手?


曾有一位北漂族,凭借自己数十年的辛苦打拼,终于在北京买房立足。


当他以为,这就是所谓的人生巅峰,中产荣光时,却被孩子无名校入学资格所困扰。


好不容易下定决心,购买一套价格高达1000万,却无法住人的老破旧学区房,结果最终成交时,房东却临时加价100万。


无奈之下,这位父亲痛下决心,卖掉房子,投资300万,移民美国。


能在帝都买房定居的,都堪称中产精英。


如果连他们都无法承受学区房天价之重,何谈一般工薪族?


然而即使这样,仍然有许多父母,为了不让孩子输在起跑线上,花费大量心血,甚至不惜全家人省吃俭用,砸锅卖铁,也要买学区房。


可当历经千辛万苦买了学区房,却发现自己的孩子,依然上不了名校,会是什么感觉?


中国式维权,自然会轮番上演。


作为省会的济南,几乎集中了整个山东半岛最优质的教育资源。


教育最牛的济南学区房房价,也被炒出了天际。


济南很多楼盘在促销时,不管所在学区的学位是否真实,多会宣传附近有名校,或者是将会配建新学校。


但由于设置学校教育用地用途变更、多校划片、学校学位预警等不可控因素,都会导致曾经承诺的学区落空。


济南禁止宣传学区房的新政,无疑是将业主维权的乱象,扼杀在萌芽之中?


然而,请注意,只是买房的时候,不准主动宣传学区房。


在中国学区房的价值早已是众所周知,你管得了房产商不吆喝,但能遏制住渴望子女成才父母,对学区房爱到骨髓的疯狂吗?


从主动出击天价学区房的角度来看,济南此举值得肯定,起码摆出了要整治的姿态,但是也没有某些媒体所宣传的那么邪乎,天价学区房从此凉凉,这种概率是相当小的,毕竟是治标不治本。


2、不触动学区制的改革,都只是掩耳盗铃的闹剧?


从学区房的定义来看,就是附属了“好学校”入学权(或入学优先权)的房产。


简而言之,作为父母,如果想让自己的子女,从小学到高中阶段,都能一路畅通的名校加持,就必须在承担高房价的同时,额外承担更高的入学权价格。


入学权高议价的背后,恰恰反应了中国教育资源的分配极不平衡。


在改革开放之前,高等教育资源的分配,都是通过比较公平的高考选拔。


换句话说,谁的分数高,谁就能上好大学,享受国家分配的工作,实现阶层的逆袭。


在教育资源的分配中,基本排除了资本因素的干扰。


比如,当时北大一年收3000名本科生,本科学费每年只有6000元人民币。


虽然 6000元在当时的物价水平下,是一笔不小的开销,但能出得起6000的,仍然为数不少。


假如说,只要北大能降一分录取,即使有人愿意出1000倍学费600万. 。


不好意思,没能力,有钱也没用。


这就是最原始的教育公平:按个人禀赋分配,以实现效用最大化。


就拿天津为例,教育资源简直太优质了:


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高考“一本”录取率极高,“985”录取率全国第一,211录取率也是全国前三。


换句话说,当湖北湖南的学子绞尽脑汁,费劲九牛二虎之力,才能从千军万马的高考独木桥上脱颖而出。


而天津的考生,只要不是成绩垃圾到极点,考个二本,也不是那么难。


这就是教育资源差距的现实,换句话说,任何破解天价学区房,如果不从就近入学制度上下手,不从教育资源公平上转变,那只能是治标不治本。


然而时至今日,“就近入学”规则的横空出世,教育再也无法纯粹按“个人禀赋优先”的逻辑分配。


在就近入学提出的阶段,符合中国的国情,毕竟当时国力有限,要想让中国教育最快速的崛起,集中全国资源扶持部分985、211高校,让先崛起的通过榜样力量带动落后的。


但就近意味着,教育与房价高度绑定在一起。


孩子能力不行,可以砸重金买下名校附近的房产,就很轻易的抢夺到优质的教育资源。


在这种对入学权相互竞价的争夺中,高价者得,学区房的房价岂能不推高?


这种所谓的的公平,已经沦为对资本的保护。


从表面上看,就近入学制度虽然很公平,但是这种公平是相对的,要知道,即使在一个省级行政区划之内,全省最好的学校一般都是集中在省会城市,而按照近入学制度,省会城市的孩子拥有天然读好学校的优势。


而省会城市之外的,如果想让自己的孩子,也享受最好的教育,买学区房,是有效代价又最大的方式,于是,各地的天价学区房屡屡爆出,就见怪不怪了。


高考虽然公平,但是很多资源的分配,早已通过资本介入的因素,在入学的初级阶段,就已完成。


这就是目前学区房天价饱受诟病,却无解的本质所在。


除非,某天中国教育体制发生变革式的巨变。


3、投资学区房,中产阶级资产配置的最优选择


“入学权”的稀缺价值,决定了学区房价格坚挺的趋势。


向来嗅觉灵敏的资本,岂能放过这块肥肉?


过去十年中,在热点城市投资学区房的,不仅能让自己的孩子,享受中国最优质的教育资源,更在财富增值上,实现了指数级的增长:


2006年,北京学区房售价大概在9000元-1万元/㎡之间,但十年之后,已经飙涨至14万元以上。


十年,飙涨1000%。


江苏南京,省实验小学琅琊路小学周边房,2006年10000元 /㎡,2018年甚至突破9万一平.


十二年,疯涨900%。


深圳,学区房的最高房价,超过15万一平。


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或许有人会问,过去十年,学区房房价能一骑绝尘,是搭乘了楼市黄金时代的东风。


但如今,随着整个楼市被高层的宏观调控,死死的摁在横盘震荡区间,不得动弹,流动性急速衰竭,所谓的保值增值,也只不过是颅内高潮,纸上财富而已。


同属于地产体系的学区房,未来又岂能不受波及?


的确,整个楼市高潮渐退的趋势下,学区房曾经疯狂的飙涨模式,已然终结。


但问题是,在全球资产风险波动加剧,有着刚性资产配置需求的中国中产阶级,似乎可供选项已剩不多。


中美贸易对立加剧,全球担忧,伊朗核阴霾掘动中东乱局,委内瑞拉局势动荡,让拉美坐立不安。


在全球性叠加局部性利空事件的袭扰之下,资本市场的风险波动加大,对于竭力实现财产保值的中产阶级而言,股债汇,都只能是小赌怡情,不可强赌灰飞烟灭的无奈之选。


理财方面,层出不穷的P2P骗局,稍有不甚,就会落得个满盘皆输的败局。


从中晋、泛亚系、e租宝,到善林金融、钱宝网、蛙宝网,再到云联惠、唐小僧、联璧金融、团贷网……


与此同时,P2P收益也在不断下降。


数据显示:


2013年网贷平台的平均收益率为22.75%;


2014年降至18.5%;


2015年下滑至13.8%;


2016年继续降至10.62%;


2017年则跌破10%为9.71%;


2018年底,网贷平台综合收益率已跌至8.34%。


也就是说,短短5年时间不到,网贷收益率下滑约63%。


曾经上演暴富神话的比特币,更是在监管的一声令下,直接从高位腰斩,即使现在喘过气来,但高悬在头顶的监管之剑,不知何时再度落下,但迟早会落下。


就连当初饱受追捧的地产商铺,在高速发达的物流产业和互联网的冲击之下,颓势尽显。


曾经创出48万元/平米天价的深圳湾“铺王”,即使八年过去,依然空置。


“铺王“周围,深圳湾区域内大批街铺也都门庭冷落,部分区域内商铺开业率甚至不到3成。


在2009年左右买入深圳湾商铺的投资客们,还在极高的空置率和极低的回报率间挣扎。


他们“一铺养三代“的梦想,恐怕也要再等几年才有实现的可能。


如此对比之下,已经超越金融和居住属性,兼具绑架优质教育资源的学区房,或许是比较坚挺的。


4、结语


可以预见的是,只要中国就近入学制度不改变,入学权的高溢价就会持续存在,学区房的追捧即使没有曾经疯狂,但依然是资产配置的优选之一。


投资学区房或许并不是中产主动的选择,而只是被迫地接受某些现实,害怕自己掉下去而战战兢兢地活着。


当然,投资学区房的前提是,先得确定好优质的学区,靠不靠谱,否则未必是投资了学区房,而是投资了风险“房”。


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