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快速崛起的七大新城,12年涨了6倍多?

2019-04-25 作者:狗亚体育ios官方下载买房网 来源:房市风声 点击 评论
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2001年,上海开始大力建设郊区新城,之后七大郊区新城应运而生:嘉定新城、松江新城、临港新城、青浦新城、奉贤新城、金山新城和崇桥新城。

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这些新城虽然地处偏远,但随着政策倾斜和人口导入,发展潜力正在逐渐受到认可。再加上市区房价过高,买房需求外溢,前往七大新城购房,的确是个不错的选择。

不过随着大量人口的进入,七大新城的房价,也是涨幅惊人。以青浦新城为例,2006年新房均价为6213元/㎡,至2018年底,新房均价已超过4万/㎡。

虽说七大新城都在发展,但细细比较下来,还是会发现他们的发展速度,是参差不齐的。

经过18年的发展和建设,七大新城现状如何呢?如果要买房的话,应该优先考虑哪个区呢?

在综合考量经济实力、交通通达度、产业结构、房价、人气等多方面因素后,我们将七大新城进行如下排行,仅供大家参考

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TOP1嘉定新城

嘉定新城直线距离市区约24公里,是离市区最近的新城,地段优势明显。

新城规划提出后,11号线也在2007年正式动工。轨交+新城直接吸引了一大批刚需购房者,再加上围绕国际赛车场和汽车城发展汽车产业,人气渐渐聚集。

事实上现在嘉定新城的范围,比最初的规划大了一圈。

但从房价来看,嘉定新城并不是七大新城中最高的,而且房产事业的发展也比较曲折。

轨交建设之初,不少房企高价拿地最后崩盘,完美地错过了轨交红利。之后楼市发展后劲明显不足,以至于现在的房价都低于松江和青浦新城。

即使如此,在2014—2018年四年间,嘉定新城的新房均价依然从16674元/平上涨到35315元/平,涨幅达112%。其中靠近地铁11号线的新房,均价大多在4万左右。

不过综合来看,嘉定新城城市形态更加健康。因此我们把嘉定新城放在第一位。

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TOP2松江新城

松江新城直线距离市区33公里,是离市区第二近的新城。

新城主要依托9号线和松江大学城,结合交通和人才优势,重点打造国际生态商务区,围绕商务区建设住宅区。

不过商务区不像制造业,成型周期比较长,因而松江新城在人气聚集上并没有嘉定新城那么高。虽然人气不高,但是房价却被提前炒了起来。

因此松江新城迎来了这样一个尴尬,当投机型购房需求萎缩过后,“概念炒作”下的新房市场,房价畸高,去化缓慢。

据网上数据显示,2006年松江新城新房成交均价为6213元/㎡,2018年新房均价涨至39801元/㎡,12年时间房价上涨近640%,房价远远高于同时期发展的嘉定新城(35315元/㎡)房价。

房价被人为炒高,超出市场真实水平,导致去化难,才是松江新城的真实写照。

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TOP3青浦新城

青浦新城算是七大新城的后起之秀。

新城规划提出的前十年基本没什么动静,从17号线提出开始,便使出了洪荒之力大兴土木,交通、商业、教育等基础建设逐渐完善,房价也迅速窜上了4字头。

2018年底,青浦新城新房销售均价为40695元/㎡

2018年11月,长三角一体化发展正式上升为国家战略,青浦作为长三角一体化的重要节点,区域的热炒势头再次燃起,青浦新城板块就是其中之一。

作为上海市“十二五”期间重点发展的新城之一,青浦新城的发展受到了多方的关注。在大虹桥、长三角一体化双概念的推进下,青浦新城房价遥遥领先于其他新城板块。

青浦新城虽然发展迅猛,但是一直为人所“诟病”的“空城”问题并没有消失,居高不下的房价,新房有价无市。

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TOP4南桥新城

南桥新城,也就是奉贤新城,直线距离市区35公里,和青浦新城距离相当。

5号线南延伸段和浦江线都通往奉贤,但是因为时间晚于17号线,且5号线至南桥、浦江线至金汇,奉城、海湾等板块并没有轨交,所以奉贤的各板块的发展并不像青浦那样均衡。

不过南桥新城作为举全区之力重点建设的示范区还是不错的,涌现了上海之鱼、中央绿地等地标性建筑。

从目前房价来看,南桥新城是公认的洼地,3.5万/平的房价不仅能攫取轨交红利,还能享受新城建设利好,事实上南桥也确实吸引了不少刚需置业群。

特别提醒:奉贤新城销售比较好的盘,基本上集中在奉贤新城核心区域,外围区域去化较差。

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TOP5临港新城

临港是距离市区最远的新城,直线距离58公里,比隔江相望的崇明城桥新城还要远

不过临港占据了上海最重要的海洋港口,以滴水湖为中心、以大学城为人才储备基地,大力发展海洋业,兴建海昌极地海洋世界及世界最大的冰雪世界,发展旅游服务业

在“硬核”产业布局方面,上汽、中船三井、商飞等世界级企业和工厂在这里入驻,再加上明星企业特斯拉的落户,可以说临港迎来了自己的“井喷时代”。

另外还有16号线与市区相连,整体而言临港在自给自足的同时也在逐渐走出去。

虽然临港发展形势一片大好,但由于距离市中心过远,人气不足、商户入住率低、配套不完善这三大短板,依然制约着临港的发展。

临港目前的新房均价在2.5万-3万/㎡之间,众多首次置业的刚需族,在预算有限的情况下,临港不失为一个最优选择。

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TOP6城桥新城(崇桥新城)

说实话城桥新城的知名度并不算高,这些年低调得近乎被人忘了

崇明主打生态岛的规划,住宅多以养老和度假为主题,8成以上为改善别墅,目前的一手项目主要分布在东滩板块,城桥新城项目并不多。

再加上轨交崇明线不经过城桥镇,未来通往市区更依然比较麻烦。

综合来看,城桥新城已经不占优势了。

在上海2040规划草案中,城桥新城和金山新城一起被规划成建设“核心镇”。然而,嘉定、松江、青浦、南桥、临港这5个新城,还是作“新城”对待。

由“新城”改为“核心镇”,这不仅反映了政府规划上的降级,也表明城桥新城发展速度过慢。

2018年,城桥镇的新房均价27977元/平,已低于长兴岛板块和陈家镇板块。

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TOP7金山新城

金山新城直线距离市区约56公里,与临港和市中心形成等腰三角形

不过临港有轨交,而金山却只有小火车;除此之外,金山石化工业发达,环境问题易受质疑,不过金山区政府积极开展环境整治行动,尽量将影响减到最小。

2018年,金山新城的新房均价24219元/㎡,在七大新城中均价最低

金山新城虽然是洼地,但是新房供应并不多,去化也很缓慢

再加在上海2040规划草案中,金山新城概念,被金山滨海地区替代。金山新城未来发展前景,一下变得不明朗起来。

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总的来说,上海城市建设重心逐渐向郊区转移,虽然七大新城的发展参差不齐,但相比其他区域,依然是发展迅速的。这点从房价的涨幅上,就能明显的看出来。

具体来说,嘉定新城在人气、商业等方面发展均衡,配套设施完善宜居性强,在七大新城中优势明显,可以说是第一档次

松江新城和青浦新城,虽然房价涨幅惊人,但人气稍有不足,算是第二档次。

临港新城和奉贤新城,凭借地铁和产业升级,表现比较抢眼,适合低预算首次置业,只能屈居第三档次

金山新城和崇桥新城,不仅远离市中心,交通还极为不方便。因为发展速度缓慢,已从“新城”降为“核心镇”了,属于垫底的第四档次


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